면적과 높이(Site area&Building height) - 건축법규

면적과 높이(Site area&Building height) - 건축법규

 

면적(Site area)

면적의 산정 종류는 1.대지면적 / 2.건축면적 / 3.바닥면적 / 4.연면적 으로 나뉜다. 각각에 맞는 경계선으로 구획된 수평투영면적 혹은 바닥면적의 합계로 면적을 산출한다는 공통점이 있지만, 산정 방법과 제외기준이 모두 다르기에 각 특이사항을 알아갈 필요가 있다.

 

대지면적

- 건축법상의 기준폭이 확보된 도로의 경계선 ↔ 인접대지 경계선으로 구획된 수평투영면적

 

*제외되는 부분

도로의 기준폭을 확보하기 위한 지정된 건축선 ↔ 도로경계선 사이의 면적

교차하는 2개의 도로 모퉁이에 지정되는 건축선 ↔ 도로경계선 사이의 면적

대지안에 도시∙군계획시설인 도로∙공원 등이 있는 경우 그 도시∙군계획시설에 포함되는 대지면적

(예외 - 대지내 지정 건축선이 있는 경우, 도로경계선 ↔ 건축선 사이의 경계면적은 대지면적으로 인정함)

 

건축면적

- 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적

 

*특이 조건

이중벽 → 벽체두께 합인 이중벽 전체두께의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적

태양열, 외벽 단열시공 → 내측 내력벽두께의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적

처마, 차양, 부연이 외벽의 중심선에서 수평거리 1m 이상 돌출된 경우 → 일정거리 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영면적

(일정거리:  4m = 전통사찰 / 3m = 축사 / 2m = 한옥 및 공동주택의 자동차 충전시설 / 1m = 기타)

창고의 돌출차양 → 차양 제외한 건축면적 10%를 초과하는 면적 or 차양 끝부분에서 6m 후퇴한 선으로 구획된 면적 중 작은 값 

 

바닥면적

- 하나의 건축물 각 층의 외벽or외각기둥의 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적

 

*기준

벽∙기둥 구획의 중심 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적

벽∙기둥의 구획이 없는 경우, 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1m를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적

 

노대 바닥면적: 노대 면적에서 노대의 가장 긴 외벽에 접한길이에 1.5m를 곱한 값을 뺀 면적

필로티 바닥면적: 바닥면에 산입되는 것이 원칙이나, 공중의 통행∙차량의 통행∙주차∙공동주택의 경우 제외

 

연면적

- 하나의 건축물의 각 층 바닥면적의 합계

 

면적의 규제 사항

건폐율 - 대지면적에 대한 건축면적의 비율

→ 대지내 건축규모를 제한하여 일조, 채광, 화재시 연소의 차단, 피난등의 공간 확보 위한 평면규정

 

용적률 - 대지면적에 대한 연면적의 비율, 동일대지내 2동 이상의 건축물 있는 경우 각동의 연면적 합한 것 기준으로 함 

→ 건축물의 연면적 규모를 제한함으로써 도시공간과 과밀화 방지, 대지의 채광과 통풍을 위한 공간을 확보하기 위함

 

대지 분할제한

주거지역 60m2 ↑, 상업지역 및 공업지역 150m2 ↑, 녹지지역 200m2 ↑, 기타지역 60m2 ↑ 

→ 대지와 도로의 관계, 건폐율, 용적률, 대지안의 공지, 건축물의 높이 제한, 일조 확보 위한 높이제한 지켜야 함

 

맟벽 건축 및 연결복도에 관한 사항

맞벽은 1.주요구조부가 내화구조 / 2.마감재료가 불연재료의 조건을 만족해야 한다.

 

대지내 공지에 관한 사항

건축선으로부터 건축물까지 띄어야 하는 거리(최대 6m)

인접대지경계선으로부터 건축물까지 띄어야 하는 거리(최대 6m)

 

 

높이(Building height)

높이의 산정 종류는 1.건축물 높이 / 2.처마높이 / 3.반자높이 / 4.층고 / 5.층수 로나뉜다. 각 높이산정에 대한 기준을 이해하여야 한다. 또한 필로티구조, 도로의 높이, 경사에 따라 높이산정기준이 상이하기 때문에 이를 파악할 필요가 있다.  

 

건축물 높이

- 지표면 ↔ 당해 건축물 상단까지의 높이

 

처마높이

- 지표면 ↔ 벽∙깔도리 or 기둥의 상단(건축물의 지붕틀 or 유사한 수평재를 지지하는)까지의 높이

 

반자높이

- 방의 바닥면 ↔ 반자까지의 높이

 

층고

- 방의 바닥구조체 윗면 ↔ 위층 바닥구조체 윗면까지의 높이

 

층수

- 지상층의 층수만으로 산정

 

높이의 규제사항

건축물의 높이제한

- 허가권자가 가로구역을 단위로 하여 최고높이 지정기준에 따라 건축물의 최고높이를 지정 가능

*특별시장∙광역시장은 도시관리를 위해 필요한 경우 조례로 건축물의 최고높이 달리 적용 가능

*특별자치시장∙특별자치도지사∙시장∙군수∙구청장은 건축위원회의 심의를 거쳐 건축물 최고높이를 완하하여 적용 가능

 

*높이 지정기준

도시∙군관리계획 등의 토지이용계획

당해 가로구역이 접하는 도로의 너비

당해 가로구역의 상∙하수도 등 시설의 수용능력

도시미관 및 경관계획

당해 도시의 장래발전계획

 

일조확보를 위한 건축물의 높이제한

전용주거지역, 일반주거지역안에서 높이 9m이하인 부분은 1.5m이상 띄어야 한다.

전용주거지역, 일반주거지역안에서 높이 9m초과 부분은 인접대지경계선으로부터 당해건축물의 각 부분의 높이의 1/2 이상 띄어야 한다.